国有土地上房屋价值评估的3个大坑,您踩了几个?

发布日期:2021-05-20浏览量:139

导语:被征收房屋价值的评估是征收补偿协议中“补偿金额”确定的重要依据。现实中,房屋征收部门与被征收人的矛盾点也往往在于对房屋价值评估的结果。为了让自己的房屋得到公平、公正、客观地评估,以减少双方之间的矛盾纠纷,被征收人应该注意些什么呢?今天,在明律师就帮您排排国有土地上房屋价值评估领域的3个大坑。

一、选哪个机构无所谓?

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构应先由被征收人协商确定;若协商不成,可以按照多数人决定或者摇号等随机方式确定。

由此可见,被征收人在评估机构的选择上还是有很大主动权的。然而现实中很多人认为选择哪个机构都无所谓。因此大多数评估机构最后都是由征收方主导确定的,被征收人根本没有参与上述程序。

事实上,评估是行为人按照一定方法对客观事物进行评价、估值的过程。虽然存在客观标准,但仍然有评估主体能动性的体现。

因此选择一个公允的评估机构,更可能得出一个公平合理的结果,从而避免暗箱操作。显然,对于被征收人而言,积极行使权利和消极对待,结果一定会不一样。

参与,即意味着你对评估乃至于整个征收程序上权利的行使,就会对征收方、评估机构接下来的行为产生直接的监督作用,其中的意义是不言而喻的。

不参与,那就意味着被动,有任人宰割的感觉。

国有土地上房屋价值评估的3个大坑,您踩了几个?

二、拖一拖,也许房屋的评估价值能涨

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”

但是如果房屋征收决定公告之日与决定补偿之日相距时间过久,房屋的市场行情发生变化,以公告之日的价格进行补偿往往不能保障被征收人的利益,违背了公平补偿的原则。

事实上,对于评估时点的确定不能静止、片面的认定,而应结合征收评估报告有效期限、双方程序推动情况、房价涨幅情况等综合考量,不能一概而论。譬如在下图列明的不同情况下,可能得出不一样的结论。

国有土地上房屋价值评估的3个大坑,您踩了几个?插图

在近年来最高法的裁判文书中明确提到:征收方怠于履行补偿安置的法定职责,自身存在明显过错的情况下,房屋价值的评估时点才会酌情进行“后移”。

因此,如果房屋的评估报告已作出,但被征收人无正当理由迟延履行签约、腾房义务的情况下,其应承担房价上涨带来的风险。也就是说,此时不仅补偿价格上涨不了,自己的房屋还相对贬值了。

三、评估结果不满意,只会起诉找法院

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

同时,该法第二十二条还规定了被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

现实中被征收人常犯的错误就是忽略以上“复核”、“鉴定”的作用而直接走司法救助途径。然而事实上,房地产价格评估机构与评估专家委员会对于房屋价格评估的审查工作比法院更加专业。

因此在初次评估不符合专业规定时,更容易发现问题,从而维护当事人的权利。在明律师提醒各位:此异议期限非常短,仅仅只有10天。很多当事人后知后觉地想起复核与鉴定,早已错过了法定期限。

届时,被征收人不仅会因为期限已过丧失两条救济途径,还通常会因为没有专业律师的代理和证据材料的佐证,很难在诉征收补偿决定的庭审中推翻评估报告。这将极有可能导致诉讼的失败,使补偿决定变成难以被撼动的最终补偿结果。

在明律师希望大家的房屋能够评出符合各位心理预期的价格。但被征收人在评估机构选择上必须上点儿心,同时不要抱着“坐等涨价”的侥幸心理。如果对评估结果不满意,应当及时申请复核和专家委员会鉴定,用尽法定的权利救济途径,不宜将保全部押在最后的诉讼上。

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