房屋拆迁补偿标准计算

发布日期:2022-01-20浏览量:81

导读:在过去的征收拆迁中,有的人因为拆迁一夜暴富,有的人拆迁后能获补几十套房的情况是真实可查的。一时间,确实营造了“拆迁造富”的神话。在在明律师代理的数千案件中,类似拆迁获补几十套房的情况多在城中村中产生,因为他们具备了村里有地有房和城市价格的双重优势。

然而不得不提的是,拆迁暴富的情况仅限于寥寥几人,多数被拆迁人的补偿还是在“拆一还一”的基准下进行。而被拆迁人惊讶的是,即使是“拆一还一”,同地方的某些被拆迁人的补偿依然要比自己高很多。被拆迁人不得不问拆迁补偿到底是怎么计算出来的呢?

首先,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

另《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

综合以上规定我们可以梳理一下,房屋征收过程中,主要的补偿项目有:房屋价值、搬迁费、过渡费、停产停业损失补偿(主要是商用房)、装饰装修费、其他政策性奖励和补助费。

房屋拆迁补偿标准计算插图

对于上述补偿项目,能拉开被拆迁人之间的补偿差距的主要在房屋价值和停产停业损失补偿这两方面上。

首先,拆迁补偿首先评估的是房屋实际面积。也就是房屋面积越大,获得的补偿越多;

此外,房屋性质不同,其获得的补偿是不同的。这可用常识性思维去判定,商用房的价值与普通住房的价值肯定是不能同日而语的;

再者,即使同是商业用房,因经营范围、经营项目等的不同,所产生的日经济效益也是大有不同的。因此,因征收拆迁所带来的停产停业损失补偿也会有巨大差异。

综上,同一时期被拆迁人之间的补偿差异主要源于房屋价值以及房屋价值带来的附随经济价值上。但在明律师要告诉你的是,即使房屋价值存在差异导致补偿利益有差距,这也只是小钱,并不会造成补偿利益的巨大差距。造成补偿利益巨大的根本原因还在于土地上。

过去《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前,是允许有一些纯的商业开发项目可以进行拆迁的。征补条例出台后,规定征收必须要是因为公共利益的需求。这是说在过去如果开发商和政府看中了一块地想搞商业开发,在符合相关法律程序的情况下,是可以将土地上的房屋进行拆迁的。

因此,房子本身其实也不值什么钱,主要是地值钱。开发商买了地进行商业开发利润是非常高的。所以这种项目,在过去是有谈出高价补偿的空间的。这道理其实很简单,你想用我的地,你出的价格我同意你才能拆我。而这谈判空间的利益,高与低的差距就不是能按常理去揣度的。虽然实践中很多被拆迁人并没有太多选择。

而在土地上,又涉及到区位的问题。不言而喻,好的地段,价格自然是高的。而这“高”出的价格,大概率上就是成倍数计算了。

因此,城中村多出拆迁暴富的神话,这主要就是因为城中村土地的城市区位价格,决定了补偿价格的高低差异。

总而言之,在明律师最后告诉大家的是:拆迁补偿款要综合考虑自己房屋所在的位置,周边房地产的价格,拆迁项目的背景,被拆迁人的家庭人口情况,房屋情况,地上物的价值等综合情况。在计算征收补偿利益时,勿轻易听信一家之言。及时咨询专业律师,为您争取合理范围内的最高补偿利益。

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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