案外人:王某，男，1992年2月15日出生，住址开原市。

　　申请执行人:单某，女，1954年7月1日出生，住址辽宁省鞍山市。

　　被执行人:四平市某某房地产开发有限公司，地址四平市。

　　法定代表人:王某某，系该公司经理。

　　在本院执行单某与四平市某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人王某于2018年3月7日对本院拍卖四平市某某房地产开发有限公司开原市某某街XX号甲某某小区XX号楼X单元XX号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　案外人称，开原市人民法院（2017）辽1282执恢130号执行裁定书拍卖四平市某某房地产开发有限公司承建的开原市某某街XX号甲某某小区XX号楼X单元XX号房屋，侵害了案外人的合法权益，请求撤销开原市人民法院（2017）辽1282执恢130号执行裁定书。

　　并向本院提供了购房收据一张，用以证明开原市某某街XX号甲某某小区XX号楼X单元XX号房屋王某购买。

　　申请执行人单某认为，开原市人民法院查封的房屋在房屋登记机构没有备案在案外人名下，所有权仍然属于被执行人四平市某某房地产开发有限公司，即使案外人抵顶工程款也不能对抗人民法院的查封、拍卖。

　　因此，请求驳回案外人的异议。

　　被执行人四平市某某房地产开发有限公司经传唤没有到庭。

　　本院查明:2016年7月20日四平市某某房地产开发有限公司与杨某某、李某某签订了某某工程XX#、XX#楼施工合同一份，负责为被执行人安装窗户工程，按照合同约定，根据工程进度陆续向案外人拨付房屋多套，抵顶工程款。

　　其中包括甲某某小区XX号楼X单元XX号房屋，后杨某某将该房屋卖给案外人王某，并在售楼处并开具了收款收据，但没有到房屋登记机构登记备案。

　　本院在执行单某与四平市某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，于2017年5月10日以（2016）辽1282执768号之三执行裁定书查封了四平市某某房地产开发有限公司开发建设的开原市某某街XX号甲某某小区XX套房屋，其中包括案外人抵顶工程款的XX号楼XX号楼X单元XX号房屋；2017年11月1日本院以（2017）辽1282执恢130号执行裁定书对上述房屋裁定拍卖。

　　经查，被执行人四平市某某房地产开发有限公司取得了建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，并于2014年9月9日开盘对外销售房屋。

　　本院审查认为，案外人王某购买房屋以后，没有到房屋登记机构登记备案，所有权仍然属于被执行人四平市某某房地产开发有限公司所有，《中华人民共和国物权法》第九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。

　　”因此，案外人抵顶工程款的房屋不能对抗人民法院的查封、拍卖。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》第十五条 、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条 一项的规定，裁定如下:

　　驳回案外人王某的异议请求。

　　案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

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