导读：在商业租赁中，出租方提供合格的租赁物是基本义务。但如果出租的房屋经权威机构鉴定为“D级危房”、应尽快拆除，双方却仍签订租约用于经营酒店，这样的合同是否具有法律效力？一旦发生事故，损失由谁承担？

基本案情：一份“心知肚明”的危房租约

某市一家物资供应站（出租方）拥有一栋办公大楼。2007年6月，当地建设业安全生产监督管理站出具《房屋安全鉴定意见》，结论触目惊心：该大楼主要结构受力构件设计与施工均不满足规范要求，强度不足以承载上部结构，存在较严重结构隐患；未进行抗震设计，无抗震构造措施，遇地震或其他意外将造成重大安全事故；根据《危险房屋鉴定标准》，该大楼属D级危房，应予以拆除。鉴定建议明确：应立即减载、加固处理、加强观察，并建议尽快拆除全部结构。

四年后，2011年7月，自然人饶某经营的某假日酒店通过公开招标，中标获得该办公大楼的租赁权。投标前，饶某向物资供应站出具《承诺书》，承诺中标后将严格按照加固设计方案和权威部门出具的加固改造方案进行科学、安全的加固，取得具有法律效力的书面文件后再使用大楼。

2011年8月29日，双方正式签订《租赁合同》，约定将该大楼4120平方米建筑出租用于经营商务宾馆，租期十五年。合同特别注明：租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用；饶某对上述问题及瑕疵已充分了解；饶某承诺对租赁物进行加固并承担全部费用，确保达到商业房产使用标准；加固工程报批、建设、验收均由饶某负责；如未经加固合格即擅自使用，饶某承担全部责任。

合同签订后，物资供应站交付了房屋。饶某支付了20万元履约保证金和1000万元投标保证金（中标后物资供应站退还800万元）。2011年10月，饶某与某加固技术公司签订加固改造协议，约定开工时间为2011年10月26日，竣工时间为2012年1月26日。然而，2012年1月3日，在加固施工过程中，该建筑物大部分垮塌。

诉讼过程：各执一词，损失谁来承担？

事故发生后，饶某向法院提起诉讼，最初请求解除租赁合同、返还保证金220万元、赔偿经济损失281万元。物资供应站则提出反诉，要求饶某赔偿损失2463.5万元。再审中，饶某变更诉请为确认合同无效，物资供应站也将索赔额降为418.7万元。

一审法院（某市中级人民法院）判决：解除租赁合同；物资供应站返还投标保证金200万元；饶某赔偿物资供应站804.3万元（抵扣后实际支付604.3万元）；驳回其他请求。

二审法院（某省高级人民法院）改判：维持解除合同及返还200万元投标保证金；增加返还履约保证金20万元；饶某赔偿经济损失降为182.4万元；相互抵扣后物资供应站实际应返还饶某375.7万元。

双方均不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院提审本案。

最高法裁判：合同无效，双方按过错自担损失

最高人民法院经审理认为，本案的核心争议在于《租赁合同》的效力问题。

根据2007年的《房屋安全鉴定意见》，案涉房屋早在租赁合同签订前就被确定为存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房。按照住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》，D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。虽然该标准规定了可观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等处理方式，但本案中权威鉴定机构已明确建议“尽快拆除全部结构”，说明该危房不具有可加固后继续使用的情形。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。该办法虽属部门规章，但该条款体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。在案涉房屋已被确定为D级危房的情形下，双方仍签订合同，约定出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益的合同无效”的规定，最高人民法院确认《租赁合同》无效。

关于损失承担：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，物资供应站作为危房的出租方，明知房屋系D级危房应尽快拆除，却仍将其对外出租用于经营酒店，对合同无效承担主要责任。饶某作为承租方，在已知房屋为危房的情况下，仍承租并投入加固施工，对合同无效亦有过错。因此，房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用，由物资供应站自行承担；饶某所遭受的经济损失，也由其自行承担。但饶某已支付的220万元保证金，因合同无效，物资供应站应予返还。

最终，最高人民法院于2019年12月作出再审判决：确认《租赁合同》无效；物资供应站返还饶某保证金220万元；驳回饶某其他诉讼请求；驳回物资供应站全部诉讼请求。

裁判要点与警示意义：

本案的裁判要点具有重要的指导意义：违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定合同无效，按照双方过错大小确定各自应承担的法律责任。

这一判决传递了清晰的司法态度：公共安全高于商业利益。即便双方“你情我愿”签订了合同，即便承租方承诺自费加固改造，但只要租赁物是应当拆除的D级危房，且用途涉及不特定公众安全，法律就不予保护。合同无效的结果是双方各自承担自身损失——出租方拿不到赔偿，承租方也得不到补偿，唯一能要回的只有尚未实际履行的保证金。

对于出租方而言，切莫抱有“反正承租方愿意加固”的侥幸心理，将危房出租牟利，否则一旦发生事故，不仅合同无效，还可能面临更大的赔偿责任甚至刑事责任。对于承租方而言，租赁房屋前务必审查房屋安全状况，切勿为了商业利益而忽视安全隐患，否则投入的装修、加固费用可能血本无归。