导读：作为购房人如果确定自己遭遇了“一房多卖”，要及时报警，通过刑事手段追究卖房人的刑事责任，看能否尽量追回钱款，减少损失。

2024年下半年以来，随着房地产市场调控政策、金融政策的进一步放松，房产交易开始慢慢升温。在二手房交易中，购房人要特别警惕卖房人的“一房二卖”或“一房多卖”，轻则陷入官司，增加购房成本和变故；重则房款被骗钱房两空，追讨遥遥无期……

希望广大购房人在买卖二手房时擦亮眼睛，保护好自己的钱袋子，买到合适的房子。

下面对这两种情况分开讨论：

1、一房二卖，如何维权能尽量避免损失？

出现一房二卖，多数是卖房人为了利益恶意违约，其毁约手段可谓“五花八门”：有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋；有的案件还涉及抵押、民间高利贷等。

2、遭遇“一房二卖”，如何维权，实践中法院又是怎么判决的？

如果发现卖房人涉及一房二卖，建议尽快起诉，必要时申请财产保全，不要再相信卖房人的鬼话，会尽快还钱或者赔偿等等。

但选择要房子让卖房人继续履行合同并支付违约金，还是选择要卖房人赔偿房款/违约金/损失等，要结合具体的案件情况分析，哪个对自己有利就按哪个方案提起诉讼，以减少损失。

有的人说，我买房我就要房子，咱们分析为什么维权方案不能只要房？

因为实践中法院在处理个案时，对将房子判给先买房人还是后买房人，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属——

虽然你是先签订合同的买房人，但有可能房子已经被过户给后买房人了，此时后买房人作为善意第三人的情况下，这个房子显然不可能再过户给你了。

根据最高法院相关规定，司法实践中形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：按照已办理房屋所有权转移登记、已交付房屋、实际合法占有房屋、合同履行情况的顺序等予以确定。

3、遭遇一房多卖，如何做？

案例：2019年，张三通过中介看中了李四出售的房屋，房屋的位置和价格都让人满意，很快双方签订了购房协议，张三先后支付了购房款100万余元。但张三不知情的是，李四此前已将这套房屋抵押给一家小额贷款公司，贷款所得百余万元均用于归还自己的个人债务。

此后，因李四无法归还小额贷款公司贷款，房屋被人民法院查封，无法过户。张三与李四交涉多次，李四既无法办理房屋过户，也因房款被自己偿还个人其他债务及日常开销而无法返还。于是张三将李四诉至法院。

法院受理该起房屋买卖合同案件后，发现涉案房屋涉及3起房屋买卖纠纷，诉讼标的额已超过200万余元，认为李四有犯罪嫌疑，故将相关案件材料移送公安机关。

2023年10月，公诉机关指控李四犯合同诈骗罪向法院提起公诉。法院认为，李四以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，遂依法判处黄某有期徒刑十年，并处罚金和退赔违法所得。

类似案例被新闻报道很多次了，相信大家也看过不少。

作为律师，我也去看守所会见过“一房多卖”的房主，谈起来案情，他们无一不是悔不当初，最终落得被判刑+罚金+退赔违法所得的下场。

那作为购房人如果确定自己遭遇了“一房多卖”，要及时报警，通过刑事手段追究卖房人的刑事责任，看能否尽量追回钱款，减少损失。

如果到最后法院都判刑了，犯罪人退赔违法所得的钱款还不够赔偿损失怎么办？

没有特别好的办法，犯罪人还在服刑，一时半会没法还钱。这听起来有点无力。所以我们在购买二手房时，要擦亮眼睛，做好调查。

律师想说的话：

买房人：在合同签订前应审慎调查房屋情况，对房屋共有人或存在抵押权等，要有他们同意出售的书面声明，合同签订时及签订后及时主动推进相关流程，权益受损后及时寻求法律专业救济。

卖房人：在签订合同前如实告知房屋权属和实际使用情况，“一房二卖”属于恶意违约行为，切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失，甚至可能受到刑事处罚。

中介：对房屋权属及订立履行房屋买卖合同的风险、可能产生的违约责任及损失等有关订立合同的事项负有全面调查并据实报告，对所知有关房屋情况如实告知购房人，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；在发生纠纷后，做到及时提醒并采取有效措施防止各方损失扩大。