导读：学区房买卖合同不同于一般的房屋买卖合同，买房人以购买“学区房”为主要目的，所以在交易过程中，买房人一定要提前核实本地区入学政策及交易房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，对学区情况、入学指标使用情况、户口迁移等事项进行约定，并明确违反相关约定的法律责任。

近期，西城区出台义务教育阶段入学新政，颁布“六年一学位”、“多校划片”等政策，学区房买卖市场出现波动。在学区房交易中，买方遇到交易房屋的入学学位名额被占用的问题，应当如何进行权利救济？

基本案情：

刘某以使用某小学入学指标为目的购买王某的房屋，双方约定，交易房屋在合同签署之时为某小学学区房，且王某承诺交易房屋学区名额于次年3月前空出。合同签订后，刘某依约履行了合同，后该地区教育委员会制定政策，实行“六年一学位”新规定。王某在知道该相关规定后，仍使用涉诉房屋的上学指标为其子女办理了入学登记。故刘某向王某寄送了解约通知书，并诉至法院，要求王某承担违约责任。

律师说法：

1、买房人刘某能否要求解除合同？

《合同法》

第九十四条

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

由刘某与王某签订的合同约定可知，使用涉诉房屋的入学学位名额是刘某签署购房合同的主要目的。因该地区教育委员会制定新政策，该政策对入学指标使用有了新规定。王某在知道该相关规定后，仍使用涉诉房屋的入学指标为其子女办理入学登记手续，导致刘某的子女依据新规定无法在合同约定的时间里再使用涉诉房屋的入学指标，故导致刘某的合同目的无法实现，而王某的行为是导致该合同目的无法实现的主要原因，故王某的行为已经构成了违约，刘某依据双方合同的约定依法享有合同的单方解除权。刘某发送解除合同通知符合合同约定及法律规定。

2、卖房人王某承担违约责任的标准是什么？

因王某的根本违约行为导致合同解除，王某理应承担支付违约金的违约责任。关于违约金数额，王某在庭审过程中提出刘某主张的违约金金额过高，请求法院调整。结合本案纠纷的起因（包含政策变化）等情况，且实际损失无法量化之情形，法院认定刘某所主张的违约金数额确实存在较高的情形，但考虑到王某的行为已构成根本违约，因此法院根据查明的事实，结合本案实际情况综合考量，酌情确定违约金的具体数额。

学区房买卖合同不同于一般的房屋买卖合同，买房人以购买“学区房”为主要目的，所以在交易过程中，买房人一定要提前核实本地区入学政策及交易房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，对学区情况、入学指标使用情况、户口迁移等事项进行约定，并明确违反相关约定的法律责任。

可怜天下父母心，父母为了子女的教育、成长费尽心力，买卖双方应相互理解、换位思考，妥善处理双方矛盾。