导读：当开发商存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，同时构成欺诈与缔约过失，当事人享有选择权。在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提，但应注意将合同有效下的缔约过失责任与违约责任相区分。

1、商品房的不利因素

深圳的吴先生在宝安区买了一套商铺，在收房的时候，他发现店铺门口存在一座过街天桥，店铺左边是天桥的楼梯，右边是电梯，大门被遮挡得严严实实，同时，店铺内部存在一条宽10厘米的露天伸缩缝。吴先生苦恼不已，表示如果一开始，他知道商铺存在严重遮挡和伸缩缝，他是坚决不会购买的。

像吴先生这样的苦恼，本质上都是属于商品房周边不利因素的告知问题。那么究竟什么属于不利因素呢？

我国现行法律对商品房的不利因素没有明确的规定，参考各省市地方性规定和司法判例，我们可以把商品房的不利因素简单解释为影响业主利益或可能引起交易纠纷和业主投诉的因素。同时，各省市地方性规定按照项目用地红线，将不利因素分为红线内的不利因素、红线外的不利因素。

红线内的不利因素，一般指垃圾分类收集房、建筑垃圾临时堆放点等垃圾处理设施，配电房、变电箱、变压器，燃气供应站，公共厕所、化粪池，通信基站，物业服务用房、社区服务用房，消防泵站、消防水箱、消防控制室，地下室通气口、采光井，肉菜市场等。

红线外的不利因素，通常指项目红线外1公里范围内油气库站、危险品仓库等危险场所、高压线路、微波信道、无线通讯基站等辐射源、路桥、隧道、变电站等公共设施。

2、开发商不利因素披露义务的法律规定

《民法典》

第五百零九条第二款

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

开发商作为项目的开发者和商品房的出售方，清楚地知悉商品房周边不利因素，应当将商品房周边的不利因素如实告知购房者。

广东省住房和城乡建设厅发布的粤建房函〔2021〕551号《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》第一条明确信息公示内容中，第（二）款商品房项目信息规定：“可能影响居民生活的公共配套设施因素所在位置。包括垃圾分类收集房、建筑垃圾临时堆放点等垃圾处理设施，配电房、变电箱、变压器，燃气供应站，公共厕所、化粪池，通信基站，物业服务用房、社区服务用房，消防泵站、消防水箱、消防控制室，地下室通气口、采光井，公交首末站，肉菜市场，以及住房城乡建设主管部门及房地产开发企业认为其他需要公开公示的内容。”

无锡市住房和城乡建设局发布的《关于进一步规范商品房销售现场信息公示和销售行为有关事项的通知》第一条销售现场信息公示要求中，第二项规定：“售楼公示信息包括：《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法 》、房地产调控政策等文件；销售合同及补充合同示范文本；商品房预售资金监管银行名称及监管账号；销控表；规划红线内（外）影响购房的不利因素提示、区位示意图、规划总平面图及分幢平面图、户型图、房屋规划用途及对应土地使用年限、停车位配比及车库（位）处置方案、公共设施配套用房设置及权属情况、房产测绘成果报告……”

3、开发商不利因素披露义务

对于红线内的披露义务，相比购房者，开发商作为项目的开发者，具有明显的信息优势。在整个项目最初规划设计的时候，开发商便知悉小区内垃圾分类收集房、配电房、变电箱、变压器、燃气供应站、化粪池等可能影响业主利益，可能引起交易纠纷和业主投诉的因素。对此，开发商应遵循诚实信用原则帮助购房者全面了解商品房，解决开发商与购房者之间的信息不对称问题，充分保障购房者的知情权。

红线外的披露义务，比如，小区旁边的铁路、坟墓等。因为项目红线以外的区域，已经超出开发商可以控制的区域，开发商对于区域外的信息的掌握程度，和购房者相比，不具有明显的信息优势。因此，开发商仅需尽到合理的告知义务即可。同时，购房者也负有谨慎义务，也应对红线外的周围环境进行了解，不应过分要求开发商承担披露义务。

4、违反不利因素披露义务的法律责任

（1）开发商采取措施，进行拆除、整改，尽可能地消除不利因素或者赔偿购房者损失。

《民法典》

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（2）解除购房合同

《民法典》

第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

（3）承担缔约过失责任

当开发商存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，同时构成欺诈与缔约过失，当事人享有选择权。在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提。

如不利因素影响购房人购买房屋的居住目的，则构成根本违约，购房者可以选择解除合同要求开发商退赔购房款及利息、赔偿违约金、经济补偿等。依据不同的诉讼请求，会产生不同的法律后果。

当开发商存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，同时构成欺诈与缔约过失，当事人享有选择权。在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提，但应注意将合同有效下的缔约过失责任与违约责任相区分。