导读：目前《民法典》的规定进一步细化，必须满足“在承租人按照租赁合同占有期限内”的情况，所有权的变动才不影响租赁合同的效力，较之以前增加了“占有”的要件，相对之前更为严格，可能与目前司法实践中涉及房屋的执行异议申请、执行异议过多且存在不少的虚假诉讼有关。

房产要么自用，自用有居住价值；要么对外出租，出租有租赁收入。这是房产之所以能保值的核心。

一般情况下，房主不会将房屋等不动产闲置。但房产一旦进入法拍流程时，就会面临所有权与使用权分离的实际问题，存在实际占有和法律占有的法律关系。

是否有租赁，租赁相关信息会在拍卖公告中明确标注，竞买人面对此类问题时，需格外注意。

1、常见的法律问题

（1）“买卖不破租赁”的法律规定

无论是之前我国《合同法》，还是目前有效的《民法典》，都有“买卖不破租赁”的相应规定，这个也是约定俗成的惯例和传统。

目前《民法典》的规定进一步细化，必须满足“在承租人按照租赁合同占有期限内”的情况，所有权的变动才不影响租赁合同的效力，较之以前增加了“占有”的要件，相对之前更为严格，可能与目前司法实践中涉及房屋的执行异议申请、执行异议过多且存在不少的虚假诉讼有关。

在实际操作中，在相当一部分房产拍卖过程中，并未及时通知承租人行使优先购买权，此种情况下，竞买成功的可能会存在被以程序违法而撤销的风险。

同时，如果买受人之前没有及时发现此等问题，尤其是面对买受房屋仍存在较长的租约时，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住、控制、使用，也存在腾房的困难。

（2）“买卖不破租赁”的例外

当然“买卖不破租赁”也有例外，主要存在如下情形：

①在租赁之前已经查封的，房屋处置不受“买卖不破租赁”的限制；

②在租赁之前已经抵押的，买受人不受“买卖不破租赁”的限制；

③作为破产企业的财产在破产程序中处置的需要，一般不受“买卖不破租赁”的限制。

2、提前识别问题

在参与竞拍之前，竞买人一定要了解拟拍卖房屋的租赁、使用情况，主要有以下几种途径：

（1）向法院、承办法官了解拟拍卖房屋是否存在租赁、使用情况，查看相关资料、手续。

（2）向被执行人或者申请执行人、或者相关代理人了解是否存在租赁、使用情况。

（3）去房屋所在地实地查看是否有人占有、使用房屋，是以何种理由和依据占有、使用房屋。

3、问题处理

（1）慎重买入。如果能在竞买前发现房屋仍存在租赁尤其是长期租约的情况，建议慎重购买，以免引起不必要的麻烦。

（2）涉嫌虚假诉讼的处理。目前，针对执行程序中的房产处置问题，提出执行异议申请、执行异议之诉的程序非常之多，这一方面是人们学法、用法的体现，但是另一方面，也有个别被执行人或者其他债权人等主体，企图利用法律的规定，伪造相关手续以试图获得不正当利益。

如果在查看、分析相关手续或了解相关情况后发现上述问题，则可通过协商等途径解决，让相关人员认识到虚假诉讼的不利后果以便退让，也可以通过诉讼途径，或者在执行过程中要求司法机关对相关人员进行处罚等促进问题的解决。

（3）协商解决。可以通过协商的途径，让被执行人、承租人配合处理，争取理解；也可以与法院沟通，就存在的相关风险在拍卖公告（含竞买公告、竞买须知等，下同）中予以提示，或者与法院沟通对评估价、起拍价予以适当调整，尽量降低买入成本等。