导读：《民法典》规定，出租人出卖房屋的，承租人在同等条件下有优先**权。租赁房屋被执行拍卖时，法院没有通知承租人房屋拍卖事宜的，出租人是否有权以损害其优先**权为由主张拍卖无效或撤销拍卖？

1、案情简介

2013年2月5日，大发包装公司与万信贸易公司签订《房屋租赁合同》，约定大发包装公司将自有厂房出租给万信贸易公司，租赁期限自2013年2月5日至2033年2月4日止。

2015年3月7日，万信贸易公司与宏源塑胶公司签订《房屋租赁合同》，约定万信贸易公司将从大发包装公司处承租的部分厂房转租给宏源塑胶公司。

2021年8月10日，在成都中院执行申请人长城资管公司与被执行人大发包装公司金融借款合同纠纷一案中，成都中院作出拍卖裁定，拍卖大发包装公司的厂房。

2021年8月，万信贸易公司以承租案涉厂房，应享有优先购买权为由，提出执行异议请求撤回拍卖、暂缓执行。成都中院以现有证据不足以证明万信贸易公司按约支付房屋租金为由，驳回其异议请求。

2021年10月21日，成都中院作出拍卖裁定，确认案涉厂房拍卖成交。

之后，宏源塑胶公司以其在法院查封前已租赁案涉厂房，该租赁权受法律保护为由提出执行异议，要求参与竞拍行使优先购买权，请求撤销拍卖并重新拍卖。

2、法院裁判要旨

执行异议--执行法院成都中院认为：

宏源塑胶公司行使优先购买权的前提是其针对案涉房屋成立合法有效的房屋租赁法律关系。但万信贸易公司并未实际履行房屋租赁合同，万信贸易公司不具合法承租人身份，无权出租案涉房屋，宏源塑胶公司与万信贸易公司未建立合法有效的房屋租赁法律关系，宏源塑胶公司不具有优先购买权。

因此，裁定驳回宏源塑胶公司的异议请求。

复议--四川高院认为：

根据查明的事实，宏源塑胶公司已知晓案涉厂房将被拍卖，对司法拍卖已知悉。在此情况下，即使宏源塑胶公司享有案涉房屋的优先购买权，其优先购买权并不因成都中院未对该公司进行专门通知而受到损害。宏源塑胶公司以成都中院未对该公司进行专门通知为由，请求撤销拍卖,没有法律依据。

因此，裁定驳回宏源塑胶公司的复议申请。

申诉--最高院认为：

本案争议焦点为案涉司法拍卖是否应予撤销并重新进行拍卖。

宏源塑胶公司主张其享有承租权及案涉房屋的优先购买权，成都中院在拍卖时未专门通知其参与竞拍，要求撤销案涉拍卖重新进行拍卖。

一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的，亦不予支持。

因此，在本案中，即使申诉人宏源塑胶公司享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张撤销案涉司法拍卖并重新进行拍卖。

因此，裁定驳回绵阳宏源塑胶有限公司的申诉请求。

3、实务研析

（1）承租人的优先购买权属于债权

正如上述最高院的观点，承租人享有优先购买权，是基于其与出租人之间的租赁合同关系，双方之间因此形成债权债务关系，因租赁合同产生的纠纷，属于债权请求权，不是物权请求权。因为如果承租人优先购买权属于物权请求权，则该权利应当具有物权性质中的对世效力，而不仅具有债权的相对效力。

人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置被执行人财产的网络司法拍卖，公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。由于被执行人的房屋设定了租赁行为，人民法院在对被执行人的房屋进行交付拍卖时，其性质依然是房屋买卖，故根据《民法典》第726条和第727条的规定，人民法院应在合理的期限内通知房屋的承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

（2）不能主张该买卖合同无效但可以主张相应的损害赔偿

依据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先**权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。因此，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先**权时，承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。比如，承租人为了要求出租人承担赔偿责任而支出的费用；承租人另行租赁房屋产生的损失，如交通费、中介费等；搬迁费损失；房屋的必要装修装饰费损失等直接损失，承租人可以向出租人主张损害赔偿。但实践中，对于房屋差价损失等间接损失不一定能得到法院支持。