导读：近日，杭州一起房屋买卖纠纷引发热议。房东欲将出租房以190万出售，询问租客购买意向。租客未明确回应。随后，房东却以170万价格将房屋出售给他人。租客不仅拒绝搬离，更一纸诉状将房东告上法庭，索赔20万元作为“优先购买权被侵害”的实际损失。

此案的核心争议点，正是我国《民法典》第七百二十六条明确赋予房屋承租人的一项重要权利——优先购买权。当房东准备出售租赁房屋时，租客真的拥有“先买”特权吗？这种权利是否意味着房东卖房必须先“请示”租客？

买卖不破租赁：租客居住权的“护身符”

理解优先购买权，必须先了解其存在的基石——“买卖不破租赁”原则。这并非仅指狭义的商品买卖，而是泛指买卖、继承、赠与等一切导致租赁物所有权发生变动的情形。

其核心含义是：租赁物在租赁期间内，即使所有权人发生变更（新房东出现），原租赁合同对新房东依然有效。这意味着，只要租约未到期，租客就有权依据原合同条款，继续住在房子里，新房东无权要求租客提前搬离。这一原则极大保障了租赁关系的稳定性和承租人的居住权益。

优先购买权：租客的“优先入场券”

在“买卖不破租赁”保障租客“住得稳”的基础上，法律更进一步赋予了租客在房东出售房屋时的“优先购买权”。根据《民法典》第七百二十六条：

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

这项权利的关键点在于：

法定权利，无需约定：即使租赁合同中只字未提“优先购买”，只要租赁合同合法有效且租赁物是房屋，承租人即依法享有此权利。

行使前提：房东通知 + 同等条件。房东负有在出售前的“合理期限”（通常认为至少15日）内通知承租人的法定义务。承租人只有在收到通知后，明确表示愿意在“同等条件”下购买，才能行使优先权。

时效紧迫：15日黄金期，承租人必须在收到房东通知后的15日内明确表示购买意愿。超期未表态，视为自动放弃优先权。

例外情形：亲情优先

近亲属交易：若房东将房屋卖给自己的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等近亲属，承租人无权主张优先购买。

按份共有人优先：若房屋存在按份共有人（如多人共同继承房产），当某一共有人转让其份额时，其他共有人享有比承租人更优先的购买权。

“同等条件”：优先购买权的核心密码

“同等条件”是平衡房东、承租人、第三人利益的关键阀门，也是实践中争议的焦点。法律设定“同等条件”的目的，是在保障承租人优先机会的同时，绝不牺牲房东的实质经济利益。优先购买权并非给租客“占便宜”的特权，而是给予其在同等交易机会下的“优先选择权”。

侵害优先购买权：房东的代价

如果房东未履行通知义务，或在通知后未给予承租人合理考虑期，或在承租人表示愿以同等条件购买后仍将房屋卖给第三人，即构成对承租人优先购买权的侵害。其法律后果并非简单地“撤销交易”，而是承担损害赔偿责任。

赔偿范围包括：

直接损失：承租人为行使权利或寻求救济产生的合理费用（如咨询费、律师费、诉讼费、差旅费、证据保全费等）。

间接损失（可得利益损失）：主要指房屋差价损失。这是实践中主要的赔偿项目。

计算方法通常为：

参照法：比照与涉案房屋最相似（地段、面积、楼层、装修等）的房屋在损失确定时点的市场成交价，减去原买卖合同成交价。

评估法：若无高度相似参照物，则委托专业评估机构评估房屋在损失确定时点的市场价值，再减去原买卖合同成交价。

杭州案例中的索赔逻辑：租客主张的20万元赔偿，很可能就是基于房东以170万卖出，但其认为当时（或之后某个时点）房屋市场价值为190万（或更高），中间的差价即是其本可避免或获得的利益损失。

确定损失时点的考量因素：承租人主张权利的时间点，租赁合同原定的终止日期，房屋完成产权过户登记的时间点，案件审理过程中房屋市场价格的波动情况。

法院会综合这些因素，从保护承租人合法权益的角度出发，合理确定一个公平的时点来计算房屋差价损失。

结语：平衡的艺术

“买卖不破租赁”与“优先购买权”共同织就了一张保护房屋承租人权益的法律之网，前者保障其“安居”，后者赋予其在“房东易主”时一个公平的“置业”机会。杭州案例的启示在于：房东出售租赁房屋，并非必须获得租客“批准”，但严格履行法定通知义务并尊重“同等条件”下的优先购买权，是避免法律风险的关键。

对于租客而言，优先购买权是法律赋予的武器，但权利的行使需积极、及时（牢记15日期限），且必须建立在符合“同等条件”的基础上。法律在此间寻求的，始终是出租人处分其财产的权益、承租人稳定的居住与优先购买权益，以及善意第三人交易安全之间精妙的平衡。当房东举起交易之槌，租客确实拥有法律赋予的“优先竞价权”，但这张入场券的有效性，始终系于“同等条件”的缰绳之上。