导读：2022年盛夏，章某怀揣餐饮梦想租下汤某一整栋房屋。白纸黑字的三年租约墨迹未干，现实却给了沉重一击——仅经营三个月，餐馆便难以为继。当章某提出提前退租时，汤某的一句“合同签了就得执行到底”让双方陷入冰冷对峙：章某清空房屋弃租而去，汤某紧锁大门拒不解约。空置的房屋像沉默的计时器，每天在无人空间中累积着租金损失。这场没有赢家的僵局，最终将四万元租金和七万违约金争议抛给了法庭。

1、合同僵局：一把插在租赁关系上的双刃剑

法律上的“合同僵局”，特指租期未满时，承租方因客观原因无法继续履行，而出租方拒绝解除合同，导致合同陷入“履行不能却又无法解脱”的困局。章某案正是这一困境的典型缩影：

章某的困境：餐馆经营失败后，其已无实际使用房屋的需求与能力。提前三个月协商退租并主动放弃剩余租金，是其尝试止损的努力。

汤某的坚持：手握一纸三年租约，主张“契约必须遵守”，要求章某支付至2023年4月的租金4万元及高达7.2万元的违约金。

僵局的代价：房屋空置、租金持续计算、违约金高悬，损失如滚雪球般扩大。

核心拷问：当承租人已明确表示不再履行且实际搬离，出租人能否以“严守合同”为由，无限期地要求对方为“空气”买单？

2、破局之钥：《民法典》第五百八十条的司法智慧

法院的判决为破解此类僵局提供了清晰的路径，其核心在于对《民法典》第五百八十条的创新性适用：

关键事实认定：

搬离告知有效：章某于2022年11月告知汤某房屋已清空并放弃剩余租金，汤某仅回复“随你”。此回应可视为对房屋交还事实的知晓与放任。

实际履约终止：章某租金仅付至2022年12月9日，此后双方无实际租赁行为。照片显示房屋已恢复原状。

汤某未及时止损：在明知章某不再承租且房屋已腾空的情况下，汤某未采取任何措施（如寻找新租客）减少空置损失，反而持续主张后期租金。

法院的破局逻辑：

合同僵局构成“履行不能”：章某无能力也无意愿继续履行（支付租金、使用房屋）。该类合同（持续性、人身信赖性）性质上难以强制履行（法院不能强迫章某继续租房或经营）。

僵局持续对双方有害：章某需为不再使用的房屋持续“流血”支付租金。汤某的债权（租金）因章某支付能力受限而事实上难以实现，且房屋空置造成资源浪费。

公平原则要求解除合同：允许汤某利用合同捆绑已无履行能力的章某，放任损失扩大，有违公平。

解除时间点的确定：法院综合考量章某租金支付至2022年12月9日、明确表示不再承租并交还房屋、汤某知情未收回等事实，将合同解除时间定为2022年12月9日。这意味着：汤某主张2022年12月10日之后的租金（4万元）被驳回。此后的空置损失，因其未及时止损而由其自行承担。

《民法典》第五百八十条的实践意义：它打破了“违约方无权解除合同”的传统禁锢。在特定情形下（非金钱债务履行不能、不适于强制履行、债权人未在合理期限内请求履行），允许违约方（章某）通过司法解除打破僵局，避免损失无限扩大，体现了法律对实质公平的追求。

3、违约责任的“度量衡”：高额违约金为何腰斩？

虽然法院支持了合同解除，但明确指出章某提前退租构成违约，应承担责任。然而，汤某主张的7.2万元违约金（合同总额36万的20%）却遭法院大幅调减至4万元（4个月租金）。这背后是《民法典》对违约金功能的精准定位：

违约金的核心功能是“补偿”而非“惩罚”：其目的在于填平守约方的实际损失（如租金差价、中介费、空置期损失等），而非施加过度惩罚。

过高违约金的司法调整权：根据《民法典》第五百八十五条，当约定违约金过分高于造成的实际损失时，法院有权根据当事人请求予以适当减少。

本案的调整依据：

实际损失有限：法院认定的损失主要为合理的空置期（寻找新租客的合理时间）及必要的费用损失。汤某未能证明其遭受了接近7.2万元的巨额损失。

章某的主动止损行为：其提前沟通、主动搬离、放弃剩余租金，客观上减少了部分潜在损失。

汤某的过错：其对损失扩大（2022年12月后的空置）负有责任。

公平原则与利益平衡：4万元（相当于4个月租金）的违约金，既体现了对章某违约行为的惩戒，也考虑了其承受能力和汤某的实际损失情况，更具合理性。

4、防损义务：守约方不可逾越的红线

本案判决的另一重要启示在于重申了守约方的减损义务（《民法典》第五百九十一条）：

法定义务：当一方违约后，对方（守约方）应当采取适当措施防止损失的扩大。

法律后果：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

汤某的失误：在章某明确交还房屋后，汤某本应及时收回房屋、积极寻找新租客，将空置损失降至最低。但其选择“锁门待诉”，放任房屋持续空置数月，意图将全部空置损失转嫁给章某。法院正是基于此，不仅驳回了其2022年12月9日后的租金请求，也在调整违约金时考虑了其未减损的过错。

减损措施示例（房东篇）：及时收回房屋、检查状态、发布招租信息、委托中介、合理定价、配合潜在租客看房等。

5、法官箴言：破解僵局之道在于诚信与理性

房屋租赁合同僵局没有绝对的赢家。此案揭示的解决之道在于：

对承租人（章某们）：提前解约需有正当理由并积极沟通协商。清晰告知退租意愿与时间点，保留好搬离、交还的证据（如通知、照片、视频、证人）。主动承担合理范围内的违约责任（如支付相当于合理空置期的违约金或补偿）。

对出租人（汤某们）：面对违约，及时止损是第一要务。法律不保护躺在权利上睡大觉的人。理性评估实际损失，避免天价违约金诉求，司法调整是常态。协商解除是成本最低、效率最高的方式，诉讼耗时耗力且结果未必如愿。

对双方：秉持诚实信用原则，在争议发生后积极寻求解决方案，而非将合同作为互相伤害的工具。僵局越早打破，整体损失越小。

章某与汤某的餐馆租赁困局，最终以合同提前解除、章某支付4万元违约金落幕。这4万元，是对章某违约行为的定责，也是对汤某未能及时止损的警示。当租赁的舞曲戛然而止，《民法典》充当了理性的调停者——它既未纵容随意违约，亦不鼓励守约方借机渔利。破局的关键，不在于合同纸面的输赢，而在于让损失停在它该停的地方。