导读：当开发商资金链断裂的公告贴上烂尾楼斑驳的墙体，数百业主攥着月供催缴单站在未封顶的钢筋骨架下，陷入双重绞杀——房子拿不到，贷款却要继续还？这残酷的困局，被青海王某案的一纸最高法判决撕开裂缝。当开发商彻底躺平，被套牢的购房者是否真能斩断贷款枷锁？

1、绝境中的法律利刃：三合同联动解除的请求权基础

王某案胜诉的核心，在于精准运用《民法典》与司法解释赋予的“组合拳”：

预售合同解除权：依据《民法典》第563条，开发商越州公司逾期交房超120日已构成根本违约，王某享有法定解除权。一审中开发商自认违约，法院确认《商品房预售合同》解除无争议。

借款与抵押合同的穿透解除：最高法《商品房买卖合同司法解释》（下称《解释》）第24条明确规定：“商品房买卖合同被解除导致担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除贷款合同的，应予支持。” 王某购房的核心目的是获得房屋所有权，当这一基础丧失，银行发放贷款的目的（帮助购房）同步落空，解除贷款合同具有充分法理依据。

资金返还责任的法定转移：《解释》第25条构建了独特的“资金闭环规则”：买卖合同与贷款合同双解除后，开发商须将收到的购房款（含首付）返还业主，同时将银行发放的贷款本息直接返还银行。这一规定彻底打破“合同相对性”的机械适用，为业主脱困提供关键路径。

2、银行抗辩与司法博弈：二审到再审的生死逆转

最高法终局裁决的三大突破性说理：

《解释》第25条的刚性适用：“出卖人应当将收取的购房贷款本息返还银行”非倡导性规定，而是创设了开发商的法定直接还款义务。王某既未取得房屋也未实际支配贷款，要求其还款显失公平。

格式条款的司法否定：银行提供的《借款合同》中“贷款解除后借款人应立即还款”条款，属于《合同法》第40条禁止的“加重对方责任”的无效格式条款。在烂尾情形下机械适用该条款，将导致极端不公。

商业模式本质的权利义务再平衡：最高法首次在判决中系统阐释按揭贷款的特殊性：银行放款对象实为开发商（资金直接划付）；业主是信贷工具而非资金受益者；开发商违约导致三方权利义务彻底失衡。此时若仅强调合同相对性，将纵容银行转移风险、开发商逃脱责任，严重违背公平原则。

3、胜诉之后的硝烟：实操维权的六大生死门

王某案的胜诉绝非终点，业主维权仍需穿越复杂雷区：

（1）解除时机的致命选择

过早解除风险：若项目后期复工，可能丧失收房机会；

过晚解除风险：开发商破产财产耗尽，胜诉判决成空文。→ 黄金策略：密切监控开发商偿债能力，在其出现破产征兆（如多案被执行、账户冻结）前立即启动诉讼。

（2）诉讼请求的精确制导

必须同步主张：解除《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》；开发商返还首付款及利息；开发商直接向银行偿还剩余贷款本息（引用《解释》第25条）；诉讼费由开发商承担。→ 漏列“开发商代还贷”请求将导致二审败诉！

银行可能提出：“贷款用途为购房，业主实际使用资金”（→反击：出示资金直接进入开发商账户证据）；“抵押物存在，银行可行使抵押权”（→反击：依据《民法典》第393条，主债权合同解除，抵押权同步消灭）。→ 庭前模拟银行抗辩，针对性准备法律依据。

（3）开发商破产的绝地求生

若诉讼中开发商破产：立即申报债权，将“购房款返还请求权”与“代偿贷款请求权”均列为优先债权（根据《破产法》第113条及最高法批复，购房人债权优先于普通债权）；请求管理人继续履行合同（复工）或确认解除合同并申报债权。→ 关键动作：在破产受理前取得生效胜诉判决，锁定债权性质！

（4）征信污点的修复之战

胜诉后：持生效判决要求银行撤销不良征信记录；若银行拒不配合，向人民银行征信中心申诉或提起人格权诉讼（依据《征信业管理条例》第25条）。

4、法律进化的未竟之路：从个案正义到制度重构

王某案虽树立标杆，但系统性风险化解仍需制度突围：

（1）预售资金监管的“钢印”制度

当前多地监管漏洞致挪用高发，须推行：银行、政府、业主三方共管账户，用款需业主代表联签；工程进度与拨款严格挂钩，引入区块链技术实现资金流向穿透式监管。

（2）房企退出时购房信贷的“软着陆”

探索：

项目封闭重整制度：剥离烂尾楼债务，吸引新投资方续建；

贷款合同重置机制：业主收房后按新评估值重定贷款额度，银行部分债权转股权。

（3）业主自救的司法绿色通道

设立“烂尾楼案件专项合议庭”，适用简易程序快速确权；推广“示范诉讼+平行案件”模式，降低群体性维权成本。

荒草丛生的工地旁，最高法的判决书为无数“王某们”劈开一道法律窄门。当格式条款的枷锁被斩断，当开发商的还款责任被烙上法定义务，那些攥着月供单的手终于不必再为永远住不进的家透支余生。烂尾楼业主的救赎之路，始于对三份合同联动解除的果敢主张，成于对《解释》第25条刚性适用的死守，终于对按揭本质的司法觉醒。