门面房变住宅房的维权

发布日期:2021-04-15浏览量:119

商铺拆迁系列十六 / 办案律师:李顺华

【案件背景】

下岗工人这个词,对于现在很多的年轻人而言,已经显得很陌生了。那是上世纪90年代整个社会的热点问题,而他们很多人的生活已经随着时间的流逝渐渐归于平静,但偶尔也会激起一圈圈涟漪。接下来要讲的就是关于一个下岗工人的故事。

1989年,在改革开放的大潮中,属于当地国有企业的保温材料厂不景气导致30出头的杨爱军(化名)处于半失业状态。为了解决职工的生计,保温材料厂分配给杨爱军约80平米的靠近路边的闲置房,让其开起了商店,销售日常用品。虽然店面小生意不大,但是杨爱军靠着勤劳和诚信,不但方便了群众的生活,自己也可以取得每年五六万元的收入,足以维持全家生活。这样平淡的日子过了没多久,1994年,保温材料厂正式停产,杨爱军和妻子正式下岗,商店收入成了他们全家唯一的经济来源。2002年企业正式破产,进入清算程序,为了让作为下岗职工的杨爱军后继生活有保障,保温材料厂清算组与杨爱军签订了《关于确认房屋建筑面积和补偿办法的协议》,约定杨爱军按照房改政策五万元的价格购买经营商店所用的门面房,并经公证处公证。

如果不是那场拆迁运动,杨爱军他们应该还在经营着他们的商店,过着平平淡淡但却是百姓们最想过的生活。2004年安徽省新宇置业有限公司因开发需要征收杨爱军家的门面房。开发商承诺会给杨爱军家一套临街的门面房安置,以供其继续经营维持生活。老实巴交的杨爱军相信了开发商,与之签订了一份拆迁协议,并在协议中约定置换一套靠近路边的一层期房作为门面房。2007年7月10日,杨爱军与开发商签订房屋买卖合同,购买陶然新村一套房屋,按照开发商提供的规划图,该房屋位于大道边上,可以用来经营小生意。

如果这些协议都能顺利履行,那么杨爱军早就搬进新家,重新开始自己的小生意,就不会发生让他心寒的邻里同事的反目强拆了。2010年6月,眼看着离交房的日子越来越近,杨爱军满心的欢喜,已经开始规划着自己的宏伟蓝图。然而,事与愿违,开发商为了牟利,将已经取得的土地中的一半转让给了其他公司,政府规划部门也在没有告知利害关系人的情况下配合开发商变更了规划,结果导致安置给杨爱军的房屋虽然位置没有变化,但前面的道路变成了死胡同。而此时房屋已经交付,眼看着自己赖以生存的商店开不成了,每年五六万元的收入成为泡影,美好的愿景成了空欢喜一场。对于开发商无理由的单方违约和规划部门擅自变更规划的行为,杨爱军感到万分愤怒,决心让开发商和政府共同承担由此给其造成的损失,或者为其更换一间能开商店的房屋。

于是他多次找开发商负责人试图协商解决安置房事宜,但是开发商负责人或避而不见或找寻各种理由推脱。对于开发商的态度,杨爱军很不满意,开发商违约在先,于是杨爱军也未按照安置协议约定的腾房时间腾退门面房,希望以此换取开发商按照协议约定给其调换一间临街门面房。开发商多次许诺只要杨爱军尽快腾房,会帮他找一间能开商店的房屋,但是这样的话杨爱军听得太多了,他根本不敢相信已经食言的开发商。随后开发商又找来社会闲散人员砸门骚扰,内心坚强的杨爱军坚信,自己的行为合理合法,身正不怕影子歪,任他们怎么折腾,他相信法律是会维护他的合法权益的。

杨爱军这样乐观地想着,法院的传票却送到了他家!2010年10月,开发商起诉要求杨爱军腾房。理由是开发商已经给予了杨爱军安置房屋,但杨爱军没有依约腾房。满心委屈的杨爱军此时面对开发商的恶人先告状,理未屈,但词已穷,不知如何应对。从未学过法律的他,不知该如何应对这场官司。经人介绍,他通过电话联系了北京在明律师事务所的李顺华律师,开始了法律维权之路。

办案第一辑:反守为攻,把握主动

针对开发商的恶人先告状,李律师仔细查看了材料,认为开发商为牟取暴利,将原本的临街安置房地段转让,改变规划,在另外非临街地段提供安置房,已经违反了和杨爱军的协议约定,属于单方违约。因为协议中早已约定,由开发商先提供符合协议约定的安置房,杨爱军后腾退房屋。鉴于开发商违约在先,杨爱军完全可以行使先履行抗辩权(注:先履行抗辩权,是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行之前,后履行一方有权拒绝其履行请求,先履行一方履行债务不符合债的本旨,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求)。杨爱军不仅无需腾退门面房,反而可以要求开发商承担违约责任。于是当事人向法院提起了起诉开发商违约的反诉,要求其按照协议约定,为杨爱军更换一处临街门面房,并赔偿因耽误经营带来的经济损失若干。

办案第二辑:形势急转直下,房屋被群众强拆

2010年11月下旬的一天,杨爱军突然给李律师打电话,惊慌地说很多保温材料厂的下岗职工把他们家围住了。有些人已经从他家里强行往外搬东西,也有些人趁机哄抢商店里的财物。我听到这一消息后吃了一惊,都是原先的同事、现在的邻居,为何如此相逼,难道是受了拆迁办或者开发商的唆使?如果房子被强拆了,我们制定的用时间换金钱的策略就落空了,只能打持久战,而这样对我们的时间精力会带来很大损耗。但在当事人惊慌之时李律师保持镇定,他告诉当事人不要惊慌,首先拨打110报警,然后找录像机把全过程进行录像,特别是把参与人员录下来。匆忙中杨爱军说警察就在现场,然后挂断了电话。大约到了下午,杨爱军打电话过来,说房子被强拆了,警方在现场,却没有采取任何措施制止犯罪行为。原先老实巴交的同事邻居居然在光天化日下将身边的老同事、老邻居的房子强行拆除,这着实让杨爱军全家心寒!

门面房变住宅房的维权插图

事后杨爱军通过知情人了解到,开发商见形势不利,因为即便法院“帮忙”判开发商胜诉,到执行也要有一年左右的时间,更何况杨爱军的反诉确实有正当理由,开发商在时间上等不起。于是便找到政府要求解决此事。政府由于拆迁前置手续不全,不能光明正大的启动强拆法律程序,于是经过协商,他们想到一个很绝的办法,就是故意挑起群众矛盾然后利用之。原来,由于改造地块原属于老国企用地,在国企倒闭清算时还欠原职工社会保险没有补交。职工也多次交涉没有解决。当职工又找到政府解决此事时,政府说拖欠你们费用的原因是杨爱军为了多要补偿不搬走,开发商拒绝交出土地出让金,所以没钱给你们。然后给群众出了个解决问题的办法,就是你们把杨爱军的房屋拆了,问题就解决了。于是便发生了前面老同事群起强拆杨爱军房屋的怪事。事情虽清楚了,但苦于缺乏有力证据,无法直接起诉开发商和街道办,看来只能曲线救国。老同事的证言虽然是合法有效的,但因法院受到不当干涉,没有采信。

办案第三辑:另辟蹊径,旁敲侧击

以时间换金钱的策略落空了,得重新调整策略了,但这在拆迁维权中也属常事,而且也未必是件坏事。根据以往的办案经验,结合本案的特殊情况,职工显然无权强拆杨爱军的房屋,不管是什么理由,他们的行为涉嫌构成故意损害公私财物罪,也属于民事侵权行为。于是我们制定了新的方案:以诉公安不作为为突破口,结合起诉其他下岗职工拆房的民事侵权行为同时进行,以向开发商和街道办施加压力。

公安部门,依法负有预防、制止和惩处违法犯罪的法定职责,而本案公安机关不但未依法履行其法定职责,在客观上也包庇纵容了相关人员的违法犯罪行为,违反了我国《警察法》、《110接处警工作规则》等法律法规的规定,损害了杨爱军的合法权益。针对公安机关出警却不出力的行为,我们提起行政不作为之诉。对于明显的违法甚至犯罪行为警察袖手旁观,显然是失职的。最终在法院的压力下,公安使出了缓兵之计,就是答应刑事立案。于是我们也答应撤诉,把精力放在了跟踪公安如何追究刑事责任上,这样一来维权的力度反而加大了。

对于实施强行拆除的邻居、同事,杨爱军心里很是纠结,既痛恨他们的行径,却又不忍真的跟他们对簿公堂,让他们承担责任。想想以前共同上班的情形历历在目,十几年下来也有了很深的感情,但想想他们虽然被政府和开发商蒙蔽,但房子是他们亲手拆毁的又十分气愤。李律师能够理解他的心情,却又不得不为,只能安慰他“我们起诉他们仅仅是要通过他们给政府、开发商施加压力,解决我们的补偿问题,并非真的与他们为敌,也是让他们知道不懂法律也是要负法律责任的,对他们也是法治教育,等他们知道是被政府利用了,他们就不会怪你了,也能解开你心中的纠结”。在一番劝说后,杨爱军同意了这个方案,即提起民事诉讼,要求老同事们将房屋恢复原状。事实证明,这一做法是有效的。很多参与强拆的人都不同程度的觉得内疚后悔,再加之可能承担法律责任的风险压力下,他们纷纷要求开发商尽快解决杨爱军的补偿安置事宜,这在一定程度上推动了我们的维权进程。

【办案第四辑;全面施压,终获补偿】

拆迁维权诉讼难,难在有理也会输官司。虽然我们拒绝腾退的理由完全合理合法,但是法院仍然判决责令杨爱军限期腾房。但因房屋已经被拆除,所以无需强制执行了。但对此超出法律界限的难题,我们只能通过其他途径解决,这就需要当事人的有力配合。在我们的指导下,杨爱军多次找当地有关部门反映情况:警察刚开始连案都不给立,后来虽然立案但是却以正在调查为由拖延时间;法院明显枉法裁判,找当地法院院长理论,当地领导自知理亏,索性避而不见。生性倔强的杨爱军干脆穿上纸衣,写上诉求,天天站到当地政府门口,不哭不闹,因为要是不用吸引眼球的方式表达诉求很难在信访的大海里得到重视,但要是采取过激的方式就很可能触犯法律,反而给自己造成二次伤害。终于在市长接待日市长第一个接待了他,他面对市长不卑不亢,以理服人,说的市长最后保证一定解决你的问题,说明只要你有力有礼有节的表达诉求,市长还是会在了解案情的基础上,积极解决老百姓的困难的。此外,杨爱军通过各种渠道,向各级行政机关反映开发商未经批准擅自改变规划的问题。杨爱军一系列合法的维权举措,全面向开发商和政府施压。在律师和杨爱军的共同努力下,最终政府作出妥协,原位置变更后的安置房仍由杨爱军购买,另外由政府筹钱租了一处临街门面房供杨爱军经营商店使用,期限为20年,此外再增加二十万的周转补偿费用,另外政府负责补齐杨爱军因下岗未交的社保,退休后每年都可以领取政府补助。至此,杨爱军的维权取得了圆满的结果。

律师说法

政府和开发商在无任何合法手续的情况下,强行拆除民居的案例常见诸报端。但是,利用小恩小惠驱使百姓为拆迁急先锋的情况却不多见。他们以为通过这种手段,政府和开发商就会退居幕后,从而避开非法强拆的风险。殊不知,这种做法不仅没有降低风险,从长远来看,比非法强拆的风险更大!

杨爱军的房屋是经购买的合法私人财产,受国家法律保护,任何人不得侵犯。其他下岗职工强行拆除的行为已经构成了对杨爱军的财产侵权,甚至已经涉嫌了刑事犯罪。他们可能对于法律不甚了解,在政府和开发商给了一点甜头后便采取了此侵权、违法之事,一旦他们得知后果后,第一反应便是政府骗了他们。而群众毕竟人数众多,愤怒异常,政府又岂能置身事外?(李顺华律师/文)

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