城市拆迁律师维权案例之七十六 / 办案律师：马丽芬 / 关键词：城市拆迁律师、大吉片危改小区拆迁项目（二期）、律师谈判、拆迁裁决、拆迁补偿

      一、城市拆迁律师事实概要

       2007年8月31日，北京中信房地产有限公司（以下简称中信公司）经北京市西城区住房和城市建设委员会（以下简称西城区住建委）京建宣拆许字【2007】第139号《房屋拆迁许可证》批准，在西城区陶然亭地区东至果子巷，西至菜市口南大街，北至骡马市大街，南至保安寺街进行大吉片危改小区（二期）项目拆迁工作，并委托北京宣开拆迁有限责任公司（以下简称宣开公司）从事拆迁工作。

       白雪（化名）在果子巷拥有私房1间，建筑面积约14平方米，并在院内建有一自建房，土地使用面积总和为24平方米左右。自2010年10月中旬开始，宣开公司代表中信公司找到白雪谈拆迁补偿，但由于双方无法就货币补偿标准与回迁房问题达成一致意见，且大有南辕北辙之异，四次谈判后“友好谈判环节”便迅速收官，转为静谬。

       2012年2月7日，中信公司向西城区住建委提交了裁决申请，使出“大棒政策”。同年2月29日，西城区住建委作出《拆迁纠纷裁决书》，裁决中信公司向白雪支付11.9万元拆迁补偿款。

       眼见自己的拆迁之旅陡然崎岖，前途危险难测，白雪不由开始彷徨与凉薄起来。不过，时间并不因为白雪的忧与愁而停止，很快春去又夏来，而大吉片拆迁项目的速度也越发惊人起来，一栋又一栋的房屋纷纷坍塌在那机器隆隆的作业声里。此情此景，委实令白雪“停杯投箸不能食，拔剑四顾心茫然”。

       2012年5月，白雪向西城区人民法院提起拆迁裁决行政诉讼。6月14日，她收到了法院转来的被告答辩状，字字句句间无不透着强势。恐裁决诉讼折戟，白雪决定委托专业律师代为诉讼，化悲催为蔚然。很快，她便找到了她理想中的金牌律师——巾帼不让须眉的资深律师马丽芬，向着理想拆迁补偿“返航”。

      二、城市拆迁律师办案掠影

        办案唯一辑：拆迁人与维权律师的狭路相逢

       《后汉书·来歙传》：“臣夜入定后为何人所贼伤，中臣要害”。拆迁维权手法的选择亦是此机理，应当根据案情的显性要素、隐性要素量体裁衣，选定最恰当、最有利的方略，从而一举击中博弈对方，即拆迁人及其属于同一利害关系阵营的行政机关的具体行为的要害。作为白雪的代理人，马丽芬律师承办案件后的第一要义即是寻找白雪一案最大不利因素——拆迁裁决的“致命要害”，继而巧妙应对，使之转化为帮助委托人赢取期待利益的有利棋子，并让棋子大放异彩！

       马律师紧锣密鼓地做好了庭审前的工作以后，很快便迎来了西城区人民法院组织的拆迁双方当事人审前调解谈话。“博观而约取，厚积而薄发”，因主审本案的法官与拆迁人中信公司相关负责人皆对马丽芬律师严谨的办案风格比较熟悉——三方所谓“不打不相识”，在中信公司参与开发的大吉片危改项目中，马律师陆续接受了一些拆迁户的委托，而西城区人民法院行政庭、中信公司与马律师之间的认知关系也就此奠定基础，待马律师有条不紊地对被诉裁决存在的合法性问题、补偿标准的合理性问题一番辨法析理之后，法官与拆迁办负责人不约而同地认识到：这场诉讼的尽头，十之八九是一场现代版“论持久战”！与其盲目恋战，不如理性回归……末了，拆迁办负责人当庭即向白雪一方表达了“以和为贵”的诚意，将货币补偿总额提升至250万元。这一水涨船高后的价格，距离白雪合理评估后一直主张的275万元理想补偿尚有一线之距。理想与现实之间，终将谁向谁妥协？

       纠结中的白雪苦思不得其解，遂求助于代理律师的专业意见。凭借对大吉片危改项目的进程了解以及对拆迁区域的补偿标准行情把握，马丽芬律师认为275万元的补偿目标符合该片区的市场价标准，被拆迁人接受的可能性远远大于拒绝的可能性。有了律师的评估意见，白雪仿佛吃了一颗定心丸，随即即向拆迁人一方表达了她的终局意见——坚持主张275万元货币补偿。

       情势一如马律师所审度估测，白雪的坚持定格了终局的拆迁对价，拆迁人中信公司同意给予其275万元货币补偿款，双方于2012年6月25日签订了姗姗来迟的《拆迁补偿安置协议》。

       三、城市拆迁律师说法

       指尖绕过的流年，沾染春温秋素的时光，有着似水的平淡与温柔，偶尔也会被岁月流沙冲袭涤荡出黯然的痕迹。然，这就是很多人对幸福生活的一种守望。近年来，在城市现代化建设与地方财政发展的双重需求下，拆迁烽火在大江南北陆续被点燃。无疑，拆迁是城市化文明建设中自始贯穿的主题，而这一主题中的拆迁人与被拆迁人又以利益为警戒线而两军对垒。这种严肃甚至肃穆的格调，必然打破平凡百姓家对平安祥和之幸福的守望。不过，即便如此，仍然有那么一群人，希望以最平和的方式完成博弈，回归幸福宁静。窃以为，要达到这种理想境界，须同时具备以下两项条件：

       其一，占据有利的维权时机。拆迁刚刚拉开帷幕不多时，无所谓裁决、强拆等不利因素的时段是对被拆迁人最有利的维权时机。当然，实践中在这一阶段即产生维权意识的拆迁户目前并不主流，大多数人是已届裁决是方觉维权之必要。通常，我们将已经接到裁决调解通知甚至裁决书，但还未进入强拆阶段的时候开始采取维权行动的情形定义为次佳时机维权。

       其二，专业拆迁律师的参与。徒法不足以自行，占据了有利的维权时机，还需要满腹经验、富于技巧的专业拆迁律师帮助拆迁户对拆迁项目的合法性进行审查，倘若发现违法事由，甚至能够通过法律途径及时制止违法拆迁的继续进行，从而从根本上阻却裁决、强拆等可怕的后续行为。退一步讲，即使不能制止拆迁，也能起到很好的震慑作用，使得拆迁方不敢贸然对拆迁户作出裁决、启动强拆，以避免减少拆迁户把握己方违法把柄。而只要裁决程序、强拆程序无法启动，拆迁户的房屋就是安全的，那么他就掌握有最大的谈判筹码，在专业律师的帮助下，取得理想补偿
安置指日可待。

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