导读：一家民营企业以房屋买卖方式向自然人出售3618平方米门面房，总价1926万元。购房人支付了部分款项，办理了预告登记及预告抵押登记，但因未能按期付清房款，出卖方在预告登记失效后依法取得不动产权证书。然而，当该购房人因另案借款纠纷被债权人申请强制执行时，法院仍依据已失效的预告查封裁定，将该房产以3150万元抵债给债权人。出卖方提出执行异议，从基层法院一路上诉到省高院，高院明确裁定原审法院依据不足、应予撤销并发回重审。但重审法院却未遵从高院指导意见，再次作出不利于出卖方的判决。

1、案件背景：房屋买卖、预告登记、购房人违约

2015年6月19日，河南天某置业有限公司新城项目分公司（以下简称“天某公司”）与自然人谷某红签订小区门面房购房合同，面积3618平方米，总价1926万元。同日，谷某红向天某公司出具1200万元借条，其中首付款976万元由借款冲抵，剩余950万元谷某红向农商银行按揭贷款。后因谷某红未按期还款，农商行扣划天某公司保证金738万元。

2015年6月25日，双方办理了预告登记及预告抵押登记。2017年4月30日，因谷某红承建天某公司零星工程，天某公司需支付其715万元工程款，结合1200万元借条，谷某红重新出具949万元欠条。2017年7月20日，当房屋可以办理产权证时，天某公司书面通知谷某红付清全部房款，但谷某红无法付清，也未要求办理产权登记。2018年6月11日，天洁公司依法取得不动产权证书。

2、执行风波：预告登记失效后，房产仍被查封抵债

2015年，谷某红因与周某广发生借款纠纷，区法院作出查封裁定。尽管预告登记已失效、不动产权证已登记在天某公司名下，法院仍依据预告查封裁定，将案涉房产以3150万元抵债给周某广。

2022年8月，天某公司提出执行异议，驿城区法院驳回。天某公司提起诉讼、上诉，均未获支持。随后向省高级人民法院申请再审。2023年11月，省高院裁定提审，中止原判决执行。2024年3月29日，省高院作出裁定：原审法院仅根据预告登记查封执行案涉房产，并未对谷某红享有的权利性质和天某公司享有的权利性质予以认定比较，仅凭存在房屋买卖关系就认定案涉房产为谷某红的责任财产，依据不足。据此，撤销原一、二审判决，发回区法院重审。

3、重审争议：省高院指导意见未被遵从

天某公司反映，在省高院裁定发回重审后，区法院在重审中未遵循高院指导意见：

第一，未理清预告登记与本登记的区别。预告登记并非本登记，在能够办理正式产权登记后，预告登记已失效。天某公司已依法取得不动产权证，是案涉房产的合法所有权人。执行法院不能依据已失效的预告登记继续查封、执行属于第三人的财产。

第二，错误计算谷某红已付购房款。重审法院人为计算出谷某红已支付1665万元购房款，与事实严重不符。天某公司实际收到的购房款仅239.1万元，其余款项通过借款、工程款等复杂债权债务关系冲抵，且因谷某红违约、农商行扣款等，实际应收款项远低于被认定的数额。

第三，对最高人民法院指导性案例充耳不闻。关于预告登记失效后能否继续执行的问题，最高人民法院已有明确的指导性案例，但重审法院未予参照，导致“不同案同判”。

第四，省高院发回重审的案件应当经审委会讨论。天某公司反映，本案重审未开审委会，原因是多名审委会成员持不同意见。这一做法是否符合规定，值得质疑。

4、债权人背景：高利贷放款人，社会关系复杂

天某公司还反映，债权人周某广系长期从事高利贷放款活动的人员，有70多件高利贷放款纠纷及上诉案件，利用高利贷收益在当地形成盘根错节的社会关系。其曾公开扬言：没有我打不赢的官司，没有摆不平的事，如果我要是官司输了，把我送的钱都给我吐出来，叫他们都给我进去。”诸多受害人因此倾家荡产、家破人亡，上告无门。

5、当事人的合法诉求

天某公司已依法上诉至市中级人民法院，并提出以下诉求：

第一，恳请中院按照省高院发回重审的指导性意见审理本案，纠正区法院在重审中擅自改变上级法院已认定事实的错误。

第二，明确预告登记失效后，已取得不动产权证的天某公司是案涉房产的合法所有权人，不应再作为谷某红的责任财产被强制执行。

第三，依法纠正重审法院对谷某红已付购房款的错误计算，保护天某公司的合法财产权益。

第四，对重审未开审委会的程序问题予以审查，确保程序公正。

结语：一家招商引资而来的民营企业，在出售房产后因购房人违约，依法取回了不动产权证。然而，法院却依据已失效的预告登记，将该房产查封并抵债给购房人的债权人。从省高院明确撤销原判、发回重审，到重审法院未遵从上级指导意见、再次作出不利判决，这家企业陷入了“赢了再审，输了重审”的尴尬境地。预告登记并非本登记，其失效后，房产所有权应归于出卖方。