导读：无论是考虑社会效益，还是疫情当下开发商的情况，认为有五方验收便是合格的房屋可以交付给当事人，我都认为是不负责的表现。没有拿到竣工验收备案表，那一定是在某个部门申请的过程中出现了问题，政府某部门才会不予办理。如果从判决层面直接确认了有五方验收便是合格的房屋，购房者就要收房，那是助纣为虐。

背景介绍：

律师2021年办理了一起案件，原告与开发商签订商品房预售合同，约定2020年7月31日交房，依照约定，开发商就微信通知了原告可以交房了。原告在收房的过程中发现，该公司并没有具备竣工验收合格证，故拒绝收房。在等待了一年多的时间，开发商仍然没有具备该证。作为购房者的原告便着急了，这没有竣工验收备案表，房子没有产证，是没有流通价值的。

遂委托我们起诉至法院要求解除房屋合同赔偿违约金。在案件审理过程中，案情发生了一些变化，2022年1月14日在第一次开完庭后，法院一直没有出具判决书。

2022年8月接到法院的通知，说被告委托法院去建设局核实办理不了竣工验收备案表原因的回函，上面载明：建设局没有收到过被告公司关于办理竣工验收备案表的材料。

2022年9月接到了法院的通知，说有新的证据需要质证。来到法庭后发现是被告提交的《竣工验收备案表》，在该份文件中，我从程序（举证期限）、实体（不符合法律规定竣工验收备案表的条件，依旧只有五方验收及备案章的公章，没有公安、消防、规划、乃至质监局的文件）、以及解除房屋的时间三个角度抗辩。

最终法院认为：

1、开发商的主要义务就是交付合格的房子给业主，故有五方验收，房屋就已经具备了交付的条件。

2、根据合同约定，业主拒绝收房，后果由业主承担；故驳回了原告的全部诉讼请求。

法律论证：

1、法律规定

《北京市城市房地产转让管理办法》（2008修订）

第五十条

房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

（1）取得建筑工程竣工验收备案表；

（2）取得商品房面积实测技术报告书；

（3）预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

《建设工程质量管理条例》

第四十三条第一款

国家实行建设工程质量监督管理制度，国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。

第四十六条第一款

建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

第四十九条

建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终 以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。

2、相关的判例：

（2015）民申字第1045号

律师认为：五方验收仅是交付房屋的基本条件，而竣工验收备案表才是合格房屋的唯一标准。换一种角度说，五方验收是各个有限公司出具的报告，而质监局出具的竣工验收备案表才是政府部门层面对于房屋质量合格的认可。

从全国层面来看已经有成熟的判例：（2015）民申字第1045号判决书中，最高人民法院也认可商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，开发商认为组织竣工验收合格后即已达到了交房条件，无需质检站出具的备案表的主张不能成立。

从区域来看，北京市在2008年已经有明确的立法。

故购房者在收房时，如果遇到没有竣工验收备案表的情况，可以拒绝收房。并询问原因，看是规划、公安消防、环保、质检等方面哪个方面出现了问题，保留好证据，为后期维权做准备。

无论是考虑社会效益，还是疫情当下开发商的情况，认为有五方验收便是合格的房屋可以交付给当事人，我都认为是不负责的表现。没有拿到竣工验收备案表，那一定是在某个部门申请的过程中出现了问题，政府某部门才会不予办理。如果从判决层面直接确认了有五方验收便是合格的房屋，购房者就要收房，那是助纣为虐。