导读：无论是债权人还是债务人，唯有认清让与担保的“担保之实”与“所有权之虚”，才能在融资担保的迷局中守住法律底线。毕竟，真正的交易安全，从不源于一纸名不副实的房产证，而源于对契约本质的诚实恪守。

核心之问：当一纸房屋买卖合同背后隐藏着借贷关系，债权人手握房产证时，能否主张自己是真正的所有权人？

1、案情回溯：10万借款引发的“房屋买卖”

2018年12月，张某出借10万元给孙某、王某，约定一年后偿还。到期日（2019年12月9日），债务人无力还款，双方签订《房屋买卖合同》：孙某、王某将房屋“出售”给张某，作价30万元，但约定三年后才交房（2022年12月9日）。签约当日，房屋即过户至张某名下。后因孙某去世、王某拒交房，张某诉至法院要求确认所有权并交付。

争议焦点在于：这究竟是真实买卖，还是以房屋为借贷设立的让与担保？

张某主张：借款转为房款，已支付30万元（含后续补款7万元），房屋应归其所有。

王某抗辩：过户仅为担保债务，若还清借款需返还房屋。

2、法院裁判：穿透表面交易，锁定让与担保本质

法院综合多重证据，认定本案属于“名为买卖，实为担保”：

交易习惯显异常：合同约定过户后三年交房，违背正常房屋交易即时交付的惯例。张某自述签约时约定“若还清借款则过户返还”，证明所有权处于待定状态，不符合买卖关系的确定性。

资金流向存矛盾：借款本金仅10万元，但房屋作价30万元，且无书面清算协议证明债务已转为房款。张某在过户后另支付王某7万元，更说明30万元“购房款”并非真实对价。

法律定性：让与担保的成立要件

根据《民法典担保制度解释》第68条：“财产形式上转移至债权人名下，但约定债务不履行时财产归债权人所有的，该约定无效不影响担保意思表示的效力。”

表面行为（买卖合同）无效：双方无真实买卖合意，属“虚假意思表示”（《民法典》第146条）。

隐藏行为（让与担保）有效：房屋过户是担保形式，张某仅有权就房屋价值优先受偿，不能直接取得所有权。

判决结果：驳回张某诉请，二审维持原判。

3、法官解析：让与担保的三大核心规则

（1）如何识别真实意思表示？

法院需综合考察：

出卖动机：债务人是否急售房屋？买受人是否有购房需求？

实际履行：买受人是否支付合理对价？是否实际接管房屋？（本案中张某未入住）

关联关系：双方是否存在借贷背景？房屋评估价是否显著偏离市场？

关键提示：仅凭过户登记不能推定买卖关系真实，须穿透形式看实质。

（2）让与担保的效力边界

债权人权利受限：即使登记为所有权人，无权占有、使用或处分房屋（如本案房屋仍由王某控制）。债务到期未清偿时，仅能通过拍卖/变卖房屋并就价款优先受偿。

禁止“流担保”条款：直接约定“不还款则房屋归债权人”无效（《担保制度解释》第68条第二款）。

（3）警惕混淆：让与担保 vs 以物抵债

本案中，合同签订于借款到期日，但约定未来三年还款期，符合让与担保的时间特征，排除了以物抵债的可能。

4、类案启示：实务中如何避免法律风险？

对债权人的警示：

优先受偿≠直接所有：即使完成过户，也需履行清算义务——拍卖房屋后，超出债务本息部分须返还债务人（参见韩某某诉黄某某案）。

证据留存：签订书面担保协议，明确清算机制，避免被认定为“虚假买卖”。

对债务人的保护：

及时主张权利：若债权人擅自处分担保房屋，可诉请确认买卖合同无效并追回剩余款项。

警惕估值失衡：担保物价值远高于债务额时，可主张显失公平（如本案房屋评估价30万元vs债务10万元）。

立法趋势：让与担保的“有限合法化”

从《九民纪要》到《民法典担保制度解释》，司法实践已逐步承认：让与担保合同本身有效；完成公示（如过户）后，债权人享有优先受偿权。

但需注意：其物权效力仍弱于典型抵押，未来需立法进一步明确。

结语：本案犹如一面棱镜，折射出“买卖型担保”的复杂光谱：形式上的房产证，抵不过实质上的担保合意。当房屋成为债务履行的“人质”，法律的天平必须平衡债权安全与禁止暴利剥夺——《民法典》第68条确立的“优先受偿+强制清算”规则，正是对这一难题的精准回应。

无论是债权人还是债务人，唯有认清让与担保的“担保之实”与“所有权之虚”，才能在融资担保的迷局中守住法律底线。毕竟，真正的交易安全，从不源于一纸名不副实的房产证，而源于对契约本质的诚实恪守。