案情简介

1986年，26岁的农村小伙陈志远经表哥陈志国介绍到天津干活，在机械厂做临时工，一个月工资50块，钱虽然不多，但好在比较稳定，他想着，自己再奋斗个十几年，等攒够了钱，把父母媳妇都带到城里，换个活法。一次外出时，陈志远偶然路过一处废弃工业区，里面正好有一处车间出售，价格900元。想到自己在天津如浮萍一般漂泊无根，陈志远动心了，于是，他不顾表哥和工友的劝阻，把省了几个月的积蓄都拿了出来，买了这座车间。

其实，陈志远也不傻，根据他的观察，天津市的市区一直在扩大，这个工业区虽然破，但离市区特别近，有可能被规划为住宅区，他隐约觉得，自己放下的这颗饵料很有可能钓上来一条大鱼。买下房子之后，陈志远把媳妇孩子都接了过来，看到车间又破又脏，连水电都没接上，陈志远的媳妇有些不满，但本着踏踏实实过日子的心态，她也收起了那些小脾气，开始和自己的丈夫一起装修这个小家。之后的日子里，陈志远一边打工，一边用空余时间修缮车间，用砖头堵破洞、塑料布遮窗户、搭建简易厨房，还从隔壁仓库拉了一条电线。终于，到第二年年底，车间有了水电，还隔出了客厅、卧室等功能区，有了几分家的味道。

一次偶然的机会，陈志远借车间空间承接零件加工私活儿，赚了200多块钱，他震惊的无以复加，发现了这个机会后，他用积蓄买几台二手机床，将车间转型为小型加工厂。几年后，工厂已发展为雇佣十几名工人的小工厂，周边也从破败的工业区变成了一个小有名气的加工业基地。

一天，陈志远从女儿口中得知周边要建商场，他马不停蹄的跑到区政府找工作人员打听，原来，政府要规划建设大型商业中心，整个工业区都可能被拆迁。之后的几天，陈志远收到了政府部门下发的正式拆迁通知书，明确本地区将于2000年3月进行拆迁，用于建设大型商业综合体。补偿款为300元/平方米，他粗略算了以下，自己大概能拿到大概12万元。对于这笔巨款，陈志远的老婆孩子都非常满意：与其守着这个破车间，倒不如用这些补偿款在市区买一套90平两居室，但陈志远本人却比较纠结，他通过房地产行业朋友了解到，车间所在区域按当时地价至少800元/平方米，400平方米就32万元，远高于政府给出的补偿款。

本来，陈志远打算多要点补偿款，但拗不过自己家人，最终同意了补偿数额。然而，人算不如天算，几天后，他突然受到政府的补偿通知，上面说自己的这个车间大概有一大半的建筑都是之后搭建的，没有许可，不应被纳入补偿范围，最后的补偿价格连一万块钱都不到。

14年的心血即将毁于一旦，陈志远真就无计可施了吗？没有规划许可就不属于拆迁范围内了吗？政府部门给的补偿款究竟合不合理？

案件评论

1、公平补偿：拆除机关必须遵循的法定准则

在实践中，征收部门刻意压低补偿标准的案例比比皆是，有的视补偿协议为废纸，一开始协商的好好的，但到最后征收时用各种理由压低补偿；有的罔顾程序正义，一开始就没打算和相对人好好商量，直接指示鉴定机构出具完全反应不出土地实际价格的评估报告；有的拿地方财政困难当借口，将上级政府核定的补偿标准擅自压低；更有甚者滥用国家和人民赋予自己的法定权利，利用拆迁公司和其他组织欺骗、逼迫被征收人签订补偿协议。

海洋法系国家有句法谚：“风能进，雨能进，国王不能进”揭示出了国家公共利益和公民私有财产的边界。其实，行政补偿的本质就是在公共利益与私人权益关系之间找到一个平衡点，而寻找这个平衡点绝对要秉持两个最基本的原则：一个是合法性，一个是合理性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据该条规定，征地机关在制定补偿标准时，周围的地价是一个底线，不管怎么评估调查都不能低于类似房地产的市场价格。

一般来说，一个公正合理的补偿标准不仅应当公平地反映被征收土地的实际价值，也应充分考虑到被征收人的实际损失和合理需求，包括尽可能客观、公正的评估被征收土地的价值，综合考虑土地的位置、面积、用途、市场价格等因素，不能因为被征收人的身份、地位等而给予不同的补偿标准。此外，除了土地本身的价值补偿外，补偿标准还应包括地上附着物、搬迁费、临时安置费等。对于因征收而导致的停产停业损失，也应给予合理补偿。放到本案来看，陈志远的车间厂房按照市场价为800元/平方米，而政府给出的补偿标准却为300元/平方米，整整差了2倍多，自然不符合公平补偿原则。

2、规划许可：征地机关不得以此压低补偿款

对于房屋的补偿范围，最高法在张玉良诉全南县人民政府一案中明确，对被征收房屋的面积，一般会以房屋权属证书记载为准；未经登记但有批准文件的，以批准文件记载的面积，并结合实际测量情况认定；小于批准面积的，按实际建筑面积计算；大于批准面积的按批准文件计算，超出部分可适当补偿；未登记亦无批准文件但根据当地政策系合法建筑的，应当尊重当地政策规定。可见，对于没有取得规划或者权属证书的构筑物到底能不能纳入补偿范围，最高法并没有一刀切，而是对各地区的实际情况予以充分的尊重。

长期以来，由于农村和城市郊区的建房和产权管理不够规范，导致出现了很多无证房屋。但无证房屋并不必然等同于违法建筑，不能一拆了之，对于此类房屋，行政机关或人民法院在调查处理过程中，一般会综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质和使用权、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时立法状况等多种因素认定其合法性或正当性，进而确定如何补偿或赔偿。

在明提示

陈志远的遭遇，是城镇化进程中个人利益与公共利益之间矛盾的一个缩影。他用 14 年光阴，将废弃车间从变成了一个温暖的家，那每一块砖，每一片瓦都承载着底层劳动者对美好生活最为真切的向往，这份幸福不应该被征地拆迁部门轻易否定。“过不与民争利”，执法机关不是冷冰冰的机器，要让被征收的老百姓在城市发展中不被遗忘、不遭损失，就要遵守程序正义，做好补偿工作，保证被征收人居有所住，否则就是在为城市发展增添不稳定因素。

一座城市的进步，不该以牺牲劳动者的幸福为代价；公共利益的实现，更应建立在对私人财产的敬畏之上。