导读：楼上漏水、楼下遭殃，是邻里纠纷中最常见也最令人头疼的问题。当房屋被水浸泡，装修被毁、家具受损，索赔金额动辄数万甚至数十万，而责任归属却往往成为各方推诿的焦点：究竟是楼上的业主未尽到管理义务？还是供热单位对公共管道维护失职？物业公司是否应当承担连带责任？

案情回顾：新房被淹，楼上和热力公司互相推诿

某日早晨，海淀区某小区202室住户江先生发现卫生间热水管道漏水，大量积水从跃层卫生间渗漏至客厅和卧室。物业接到报修后通知热力公司，同时告知楼下102室韩女士房屋漏水。韩女士赶到现场后傻眼——刚完成重新装修、尚未入住的新房被水浸泡，地板积水、天花板墙面浸泡、吊灯射灯受损，财产损失严重。

韩女士要求楼上江先生赔偿35万元，后经协商降至30万元，江先生仍不认可。他认为房屋空置、未做任何改动，漏水位置自己控制不了，且水管年久失修未维护才是漏水原因，不应由其承担赔偿责任。热力公司则主张漏水是管道锈蚀所致，属于用户自有设施，应由楼上业主负责。责任不明之下，韩女士将楼上江先生和热力公司一并诉至法院，要求连带赔偿财产损失98000元。

争议焦点：漏水点位置决定责任归属

庭审中，双方当事人确认漏水原因系楼上202房屋热水管道因时间长、老化腐蚀导致，均表示无须进行漏水原因鉴定。争议焦点在于：漏水点位于供热管道的哪一部分？该部分的维护管理责任由谁承担？

经查明，漏水点位于竖向主供热管道向户内输送热水的横向分支管道上，且位于分支管道向户内输送热水方向的户内专用控制阀门及计量表之前。楼上主张“表前部分应由热力公司负责”，热力公司则主张“分支管道应由业主负责”。

法院裁判：表前支管属共有部分，热力公司担责

法院经审理认为，根据物权法规定，建筑物区分所有权人对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。相关供热管理法规虽定义室内自用采暖设施包括室内支管，但并未就“自用”的界线作明确划分。

法院结合物权法及建筑物区分所有权司法解释相关规定进行判断：供热管道破裂位置虽位于支管道之上，却同时位于热水进入202房屋以计量表及控制阀门为界之前。该破裂支管道在构造上并未独立于主管道且明确区分，在利用上亦缺乏独立性，无法排他使用，故仍应当界定为共有部分。该部分的维护、管理责任应当由供热单位热力公司负责，楼上江先生不承担维护、管理责任。

关于热力公司主张楼上因包封立柱而存在未及时发现隐患的过错，法院查明包封立柱开立有维修、观察口，没有证据证明楼上存在延误维修导致损失扩大的行为。故楼上对该事件不构成侵权，热力公司作为供热单位对供热管道负有维护、管理的义务，对于年久失修并破裂的管道未尽到维护、管理的责任，应当承担赔偿责任。

法律解析：共用设施与专有部分的界定规则

本案的判决为类似纠纷提供了明确的法律指引：

判断标准：供热管道是否属于共有部分，不能仅凭位置判断。即使位于室内，若该管道在构造上未独立于主管道、在利用上缺乏独立性、无法排他使用，仍应界定为共有部分。

责任划分：位于控制阀门和计量表之前的管道，因尚未进入用户可控制的范围，其维护管理责任应归于供热单位。用户对表后部分的管道负有管理义务。

用户装修不影响责任认定：用户对管道进行包封但留有维修口，且无证据证明存在延误维修导致损失扩大的，不构成过错，不因此承担赔偿责任。

结语：一场因暖气漏水引发的邻里纠纷，最终以热力公司承担全部赔偿责任画上句号。这起案件告诉我们，楼上漏水并非必然由楼上业主担责——关键在于漏水点的位置是否属于用户可控制的专有部分。位于控制阀门和计量表之前的管道，即便在室内，仍属共有部分，维护管理责任由供热单位承担。这一规则的确立，既符合物权法对共有部分的界定标准，也体现了对业主权益的合理保护。